Tietoa kiinteistökaupasta

Metsäkiinteistön kauppa on usein monimutkainen ja jopa tunteita herättävä asia. Meiltä saat apua metsäkiinteistön arviointiin ja kauppaan sekä kiinteistökaupan verotukseen liittyvät ajantasaiset tiedot ja neuvot.

Kiinteistöarvio ensin

Metsäkiinteistö myynnin suunnittelu aloitetaan yleensä kiinteistöarvion laadinnasta. Arvio on asiaan perehtyneen ammattimiehen näkemys tilan markkina-arvosta. Lopullisen kauppahinnan sopivat tietenkin myyjä ja ostaja keskenään, mutta ostajakin  tekee tarjouksensa usein juuri kiintesitöarvion pohjalta. Ilman kiinteistöarviota metsätilan myynti on yleensä hankalaa, koska jokainen ostajaehdokas joutuu arvioimaan tilan itse.

Myyjän tulee esittää ostajalle kiinteistön omistusoikeutensa kaupan kohteena olevaan kiinteistöön. Jos metsätilan lainhuuto on myyjällä, on kauppa helppo toteuttaa. Mikäli myyjällä ei ole lainhuutoa, tulee myyjän hankkia tarvittavat asiapaperit omistusoikeuden todistamiseksi. Useimmiten tarvittavia asiakirjoja ovat perukirjat ja sukuselvitykset.

Ostajalla on myös selonottovelvollisuus kiinteistön kaupassa. Selonottovelvollisuuteen kuuluu tutustuminen kiinteistön asiakirjoihin. Kuka tahansa voi pyytää lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen sekä kiinteistörekisteriotteen mistä tahansa kiinteistöstä.

 Myyjän tiedonantovelvollisuus

 Kiinteistökauppaa säätävä maakaari asettaa myyjälle tiedonantovelvollisuuden myytävän kiinteistön ominaisuuksista. Ostajalle on kerrottava, mikäli myyjän tiedossa on kiinteistön käyttöön kohdistuvia rajoitteita. Näitä käytönrajoitteita metsäkiinteistöllä voivat olla esim. metsälain mukaiset erityisen tärkeät elinympäristöt tai vaikkapa kiinteistöllä asustelevat liito-oravat.  Tiedossa olevat rajoitteet kannattaa merkitä kauppakirjaan. Myös metsälain mukaiset uudistamisvelvoitteet kannattaa selvittää yhdessä ostajan kanssa ja tarvittaessa niistäkin voi panna merkinnän kauppakirjaan.

Kiinteistön rasitteet ja oikeudet selviävät kiinteistörekisteriotteesta. Tärkein asia on yleensä kulkuoikeus kiinteistölle. Mikäli kulkuoikeudesta ei ole kiinteistörekisteriotteessa merkintöjä, kannattaa asian selvittämisessä kääntyä maanmittaustoimiston puoleen.

Rasitustodistuksesta näkyvät kiinteistön rasitukset. Mikäli kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä on kiinnityksiä (panttikirja) on aina ennen kauppaa sovittava panttikirjojen siirtymisestä pantin haltijan (pankin) kanssa.

 Määräalan kauppa

 Kun tilasta myydään rajoiltaan määritelty osa, on kyse määräalan kaupasta. Määräalan kauppa johtaa aina lohkomistoimitukseen, jossa määräalasta muodostetaan lohkomistoimituksessa oma kiinteistö. Määräalan lohkominen käynnistyy automaattisesti lainhuudon hakemisen myötä.

Samalla rekisterinumerolla voi olla useita palstoja, joten tässä asiassa on oltava erittäin tarkkana.

Lohkomiskustannukset on tiedostettava jo kauppaa suunniteltaessa. Lohkomiskustannuksista vastaa yleensä määräalan ostaja, mutta asiasta kannattaa aina laittaa merkintä kauppakirjaan.

Määräalan rajaus täytyy sopia kauppakirjassa yksiselitteisesti. Karttaliite kaupan kohteena olevasta määräalasta on aina liitettävä kauppakirjaan. Määräalan kaupassa kiinteistölle kuuluvien yhteisten etuuksien ja osuuksien "kohtalosta" on sovittava aina kauppakirjassa.

Jos määräala saa kulkuoikeuden kantakiinteistön kautta (tai kantakiinteistö määräalan kautta), on kulkuoikeudesta ja sen paikasta sovittava luovutuskirjassa

Jos määräala myydään sellaisesta tilasta, jossa on kiinnityksiä, on aina ennen kauppaa hankittava pantin haltijalta suostumus määräalan vapauttamiseksi kantakiinteistön kiinnityksistä. Määräalan kauppakirjassa on myös syytä sopia, kuka vastaa mahdollisten kiinnitysten kuolettamisen kustannuksista.

 Alaikäinen myyjä

 Mikäli metsätilan myyjä tai joku myyjistä on alaikäinen tai muutoin edunvalvonnan alainen, haetaan kiinteistön myyntiin lupa maistraatilta. Lupa haetaan sen alueen maistraatilta, jossa edunvalvonnan alainen henkilö on kirjoilla. Lupa voidaan hakea luonnoskauppakirjan perusteella ennen kauppaa tai hyväksyttää jo tehty kiinteistökauppa maistraatilla. Luvan hakijana on aina edunvalvoja.

Varainsiirtovero ja lainhuudon hakeminen

Ennen lainhuudon saamista ostajan täytyy maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtovero maksetaan pankeista ja kaupanvahvistajilta saatavalla pankkisiirrolla. Jos ostajia on useita, jokainen ostaja maksaa oman osuutensa varainsiirtoverosta eri pankkisiirrolla.

Varainsiirtovero on maksettava ja lainhuutoa haettava kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan tekemisestä. Vuoden 2010 alusta alkaen lainhuutoasioiden käsittely siirtyi käräjäoikeuksilta maanmittaustoimistolle. Myös kiinnitystä ja erityisen oikeuden kirjaamista kiinteistöön haetaan nyt maanmittaustoimistosta. MHY Pyhä-kalan  alueen lainhuutohakemukset lähetetään Vaasaan soitteeseen: Maanmittauslaitos kirjaamisasiat PL 3300    65101 VAASA