Metsätilan ostaminen tai myyminen

Alla oleva luettelo ei ole tyhjentävä esitys, mutta antaa kuitenkin suuntaviivat
tarkistettavista asioista ennen kuin kaupasta päätetään. Veroasioissa kannattaa
olla myös erityisen tarkkana, sillä esimerkiksi kaupan lykkäämisellä vuodella tai
kahdella voidaan joissakin tilanteissa saavuttaa merkittäviä veroetuja.

1. Selvitä tilan arvo

Sokkona ei kannata myydä eikä ostaa. Maata ei tehdä lisää ja siksi sillä
on aina arvonsa metsätalouden ja maailmantalouden näkymistä huolimatta.
Kauppahintatilastoja on saatavissa, mutta metsät ovat niin yksilöllisiä,
että kauppaa ei ole viisasta tehdä keskiarvojen mukaan. Puun määrä ja laatu,
maapohjan tuottavuus, kehitysluokkien suhde, sijainti ja tieolot sekä
kaavoitus vaikuttavat keskeisesti tilan arvoon. Nykyään myös luonto-
ja virkistysarvot vaikuttavat hintaan. Kysyntätilanne vapailla markkinoilla
muotoilee viime kädessä käyvän hinnan. Vaikka metsänarvion teettäminen
maksaa, se antaa kuitenkin vankan perusteen hintapyynnölle
ja tuottaa ostajan tarvitsemaa tietoa esimerkiksi puumääristä. Tila-arvion
tekemiseen tarvitaan metsänomistajan suostumus.

* Kuinka paljon tilalla on puuta?

Puumäärä ja puutavaralajit sekä puuston kehitysluokat vaikuttavat eniten
tilan arvoon. Heti hakattavissa oleva puusto tuo lisäarvoa, sillä verotuksessa
ostaja pääsee hyödyntämään heti puukauppaa tehdessään metsä-
vähennystä, joka on 60 % tilan arvosta.

* Sijainti ja kulkuyhteydet

Kalleimmat metsämaat ovat asutuskeskusten ja valtateiden varsilla, vaikka
puutavaran hintaan keskeisellä sijainnilla ei välttämättä olekaan vaikutusta.

Onko tilalle tietä? Voiko sitä käyttää ympäri vuoden? Hallinnoiko tietä tiekunta?
Kuinka paljon tiemaksu on vuodessa ja onko tulossa suuria
perusparannuksia? Kunnollinen tieverkosto lisää usein tilan arvoa enemmän
kuin tien tekokulut.

Ovatko tieoikeudet kunnossa? Vaikka tilalle ei olisikaan tietä, kannattaa maan-
mittaustoimistosta selvittää, onko tilalle kuitenkin tieoikeus, mutta tie on
jostain syystä tekemättä.

* Metsänhoidollinen tilanne

Ovatko uudistukset hoidettu metsälain mukaan ajoissa?
Ovatko taimikot täystiheitä?
Ovatko taimikonhoitotyöt tehty? Saako niiden tekemiseen valtion avustusta?
Onko lannoituksella korjattavia ravinnehäiriöitä?
Ovatko ojat kunnossa?
Onko kiireellisiä harvennuksia?
Onko hirvituhoja? Jos on, onko jo saatu korvaukset?

* Rasitteet

Onko jollakin toisella oikeus käyttää tätä kiinteistöä kauttakulkuun (tieoikeus),
ottaa tilalta talousvetensä tai maa-aineksia tms.? Onko tämän kiinteistön
hyväksi vastaavia oikeuksia? Joskus tieoikeuksia on, mutta tietä ei ole tehty.

* Kaavoitus

Onko tilalla yksityiskohtaista kaavaa, joka määrää maankäytöstä tällä tilalla tai
onko kaavaan merkitty naapuritilalle jotain erityistä, esimerkiksi teollisuus-
käyttö tai turpeennostoalue?

Onko tilalla rantaa? Onko kaavaan merkitty rantarakennuspaikkoja? Jos tilalla
on rantaa mutta ei kaavaa, rantarakentaminen edellyttää maksullista
poikkeuslupaa, joka on määräajan voimassa.

* Rajoitteet

Onko tilalla metsälain tai metsänhoitosuositusten tms. mukaisia rajoitteita,
jotka vaikuttavat metsänkäsittelyyn ja vähentävät metsätaloudellista
arvoa? Esimerkiksi pitkä rantaviiva lisää tilan virkistysarvoa, mutta vaikuttaa
suositusten mukaan hakkuisiin. Laintasoinen määräys estää mm.
luonnontilaisten purojen, norojen ja lähteiden läheisyydessä normaalin
talousmetsän käsittelyn. Tilalla voi olla myös sopimus tietyn alueen
jättämisestä metsänkäsittelyn ulkopuolelle.

2. Hanki tarvittavat asiakirjat

Vaikka kauppaa hierottaisiin tuttujen tai jopa perheenjäsenten kesken,
asiakirjojen hankkimista ja niiden nähtäväksi pyytämistä ei kannata
kainostella.
Kysymys ei ole luottamuspulasta vaan tarkistamisesta, että tila vastaa sitä
mitä ollaan myymässä tai ostamassa. Joskus asiapapereista tulee ilmi sellaisia
asioita, joita myyjä ei muista tai ei ole ollut koskaan tietoinenkaan.
Perimätieto ja vakiintunut käytäntö esimerkiksi venevalkaman tai tien
käyttämisestä voi poiketa virallisista tiedosta tai joku tieto voi olla jo
vanhentunut. Sukupolvien vaihtuessa naapurissakin hämärtyneen vanhan
käytännön perusteeksi joudutaan etsimään viranomaisilta saatavia tietoja,
jotka saattavat yllättää.

* Tilakartta

Varmista maastossa, että tilan rajat ovat näkyvissä ja pyykit tallella. Jos
rajoista on epäselvyyttä, maksullinen rajankäynti on välttämätöntä

* Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistuksen saat maanmittaustoimistosta. Siitä käy ilmi, kuka on merkitty tilan omistajaksi. Vastikkeellisissa saannoissa, joita ovat
kauppa ja vaihto, lainhuutoa on haettava 6 kk:n kuluessa kaupasta. Lain-
huutoa haettaessa täytyy olla varainsiirtovero 4 % kauppahinnasta
maksettuna. Jos lainhuutoa ei haeta määräajassa, varainsiirtoveroa
korotetaan.

Jos lainhuuto ei ole ajantasalla, joutuu uusi omistaja omaa lainhuutoa
hakiessaan esittämään omistusoikeutensa selvittämiseksi kaikki asiakirjat
siitä omistajasta lähtien, jonka nimiin lainhuuto on merkitty. Lisäksi hän
joutuu maksamaan kymmenen vuoden kuluessa tehdyistä luovutuksista
maksamatta jääneet varainsiirtoverot korotettuina. Ostajan ei kannata tehdä
kauppaa ennen kuin myyjä on hakenut lainhuudon nimiinsä tai maksanut rästissä olevat varainsiirtovero ja antanut ostajalle ne asiakirjat, joiden avulla hän saa lainhuudon. Vanhojen
asiakirjojen etsiminen voi joskus olla työlästä ja aiheuttaa lisäkuluja.

* Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriotteesta ilmenee mm. tilan pinta-ala, kaavoitustilanne (ei
ole välttämättä ajantasalla), tie- ym. rasitukset tämän tilan hyväksi tai
tämän tilan kautta naapuritilojen hyväksi, rajankäynnit, osuudet yhteisiin
vesi- ja maa-alueisiin. Kiinteistörekisteriotteen saat maanmittaustoimistosta.

* Rasitustodistus

Rasitustodistuksen saat myös maanmittaustoimistosta. Siihen on merkitty, onko
tila velan vakuutena, kiinnitettynä. Nykyään kiinnityksiä ei kuoleteta. Selvitä,
ovatko panttikirjat velan vakuutena edelleen vai onko velka maksettu, jolloin
panttikirjat ovat myyjällä. Panttikirjat luovutetaan ostajalle kaupanteko-
tilaisuudessa.

Jos tilan hallintaoikeus on eri henkilöllä kuin omistusoikeus, se voi ilmetä
myös rasitustodistuksesta. Aina hallintaoikeutta ei ole kuitenkaan muistettu
kirjauttaa. Hallintaoikeus voi koskea koko tilaa tai vain tilan osaa,
esimerkiksi rakennuksia ja pihapiiriä, jolloin ei tarvita hallintaoikeuden
omistajan lupaa tilan muun osan myymiselle.

3. Selvitä veroseuraamukset

Myyjälle

Luovutusvoiton verotus on niin laaja aihe, että siitä voidaan kirjoittaa
paksuja kirjoja. Tässä on kerrottu vain verotuksen pääpiirteet.

Tilan luovuttaminen on pääsääntöisesti luovutusvoittoveron alaista.
Kokonaan tai osittain verovapaisiin luovutuksiin palataan tuonnempana. On
kaksi tapaa laskea luovutusvoittoveron määrä. Verottaja hyväksyy
verovelvolliselle edullisimman laskutavan. Toisen tavan mukaan myynti-
hinnasta voidaan vähentää tilan ostohinta tai jos se on saatu perintönä,
perintöverotusarvo sekä mm. verotuksessa vähentämättä
olevat perussparannuskulut ja kaupantekokulut. Erotuksesta lasketaan
vero 30/32 % riippuen voiton määrästä. Verotus kiristyi vuoden 2012 alussa.

Joskus tilan hankkimisesta on niin kauan, että ostohinta on hyvin vähäinen
myyntihintaan verrattuna tai tila on muutoin saatu edullisesti. Silloin voidaan
käyttää ostohinnan tai perintöverotusarvon sijaan hankintameno-olettamaa,
joka on alle 10 vuotta omistetuilla kiinteistöillä 20 % ja yli 10 vuotta
omistetuilla tiloilla 40 % myyntihinnasta. Hankintameno-olettamaa
käytettäessä mitkään muut kaupantekokulut eivät ole vähennyskelpoisia.

Mikäli myyjällä on tiloja, jotka on hankittu 1.1.1993 jälkeen vastikkeellisesti,
tehdyt metsävähennykset tuloutetaan luovutusvoittoa laskettaessa
erillisenä eränä pääomatuloksi. Metsävähennyksiä otetaan huomioon
enintään 60 % luovutettavan metsäkiinteistön hankintamenosta. Koska
1.1.09 lähtien metsävähennys on metsänomistajakohtainen, ei
tilakohtainen, voi joutua tulouttamaan tehtyä metsävähennystä vaikka juuri
tältä myytävältä tilalta ei olisi omistusaikana myyty puuta ja tehty
metsävähennystä. Tämä on merkinyt selvää luovutusvoittojen
verotuksenkiristymistä aikaisempaan verrattuna ja erittäin ikäviä yllätyksiä,
jos asiaa ei ole selvittänyt etukäteen.

Luovutukset voivat myös olla verovapaita kokonaan tai osittain. Jos
vähintään 10 vuotta omistettu tila luovutetaan lähisukulaiselle, myyjät eivät
joudu maksamaan luovutusvoitosta veroa. Lähisukulaisena pidetään
rintaperillisiä ja heidän lapsiaan puolisoiden kanssa sekä sisaruksia.

Jos ostaja myy tilan tai pääosan siitä edelleen viiden vuoden kuluessa,
joutuu hän maksamaan myös ne verot, joita aiemmat omistajat
eivät joutuneet maksamaan.

Jos kiinteistö pakkolunastetaan, myydään pakkolunastusuhan alaisena
vapaaehtoisella kaupalla tai luovutetaan valtiolle, kunnalle, maakunnalle tai
kuntayhtymälle tai vesistön patoamista tai säännöstelyä varten, voidaan
käyttää todellisen hankintamenon sijasta hankintameno-olettamaa, joka
näissä tapauksissa on 80 %.

Oman asunnon luovutuksesta ei tarvitse maksaa veroa, jos on asunut siinä
omistusaikanaan vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti. Jos omistajia on
useita, tarkastellaan asumista jokaisen kohdalla erikseen. Tämä voi johtaa
esimerkiksi sisarusten kohdalla siihen, että joku joutuu maksamaan veroa ja
toinen taas ei. Rakennuksen lisäksi sen maapohja ja pihapiiri haja-asutus-
alueella yhteen hehtaariin saakka on luovutusvoittoverotuksesta
vapaata. Tilan loppuosan luovutus, mm. metsämaan, on veronalaista.
Kauppakirjaan pitää tämän vuoksi eritellä eri omaisuuserien arvot.

Ostajalle

Kauppahinnasta (ei perinnöstä, ei lahjasta) maksetaan
varainsiirtoveroa, joka on kiinteistöön kohdistuvasta kauppahinnasta 4
%. Vero on oltava maksettuna lainhuutoa haettaessa eli alle puolen vuoden
kuluessa kaupantekopäivästä. Lainhuutoa haetaan maanmittaustoimistolta.

Kiinteistövero ainakaan toistaiseksi ei koske metsätiloja. Jos metsätilalla on
asuinrakennus, maksetaan siitä kiinteistöveroa rakennuksen ja tontin
osalta.

Jos tilalle on kaavoitettu esimerkiksi rantatontteja, niin kauan kuin niille
yhdellekään ei rakenneta tai yhtäkään lohkota, kiinteistöveroa ei määrätä.
Jos yksikin kaavan mukainen rakennuspaikka erotetaan omaksi kiinteistöksi,
määrätään yleensä kiinteistövero myös muille rakennuspaikoille, vaikka
ne olisivat metsätalouskäytössä.