Kiinteistö

Kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maaoikeusyksikköä. Tälläisia ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan merkitä kiinteistörekisteriin. Kiinteistöt ovat yksilöity kiinteistötunnuksella (esim. 700-424-2-289). Kiinteistötunnuksen ensimmäinen luku on kuntakoodi, seuraava kertoo kylän ja kaksi viimeistä lukua on tilan rekisterinumero. Kiinteistöstä lohkottaessa uudelle määräalalle annetaan aina oma kiinteistötunnus, jossa tilan rekisterinumeron alkuosa säilyy entisellään ja viimeinen numerosarja muuttuu. Kantakiinteistön rekisterinumero ei muutu lohkottaessa.

Määräala

Määräala on rajoiltaan määritelty osa kiinteistöstä, joka kuuluu kantakiinteistöön siihen saakka, kunnes se lohkomalla erotetaan. Määräala ei ole, ennen kuin se on lohkottu, sellainen itsenäinen tila tai tontti, joka voitaisiin merkitä kiinteistörekisteriin. Saannolle voidaan kuitenkin myöntää lainhuuto.

Määräosa

Silloin kun useat omistavat yhdessä kiinteistön, omistus jakaantuu määräosiin. Kaupan kohteena voi olla tällainen määräosa (murto-osa) kiinteistöstä, esim. ½-osuus. Määräosainen yhteisomistussuhde syntyy mm. silloin, kun aviopuolisot ostavat kiinteistön yhdessä.

Arviokirja

Arviokirjasta selviää arvioitavan kohteen arvo. Arviokirjasta on varmistettava, että siinä on kaikki arvioitavan kiinteistön palstat tai sitten siitä on selvittävä mitä palstoja arvio koskee. Arviokirjan tulee olla kohtuullisen tuore, sillä esim. metsäkiinteistöjen arvot muuttuvat puunhinnan ja markkinatilanteen muuttuessa.

Metsätilojen arvioita ei voi tehdä metsäsuunnitelmien pohjalta, vaan kohde on aina käytävä arvioimassa paikan päällä. Tämä siksi, että metsäsuunnitelma tiedot saattavat olla virheellisiä hakkuista ja hoitotöistä johtuen ja suunnitelman jälkeen tapahtunut kasvu tulee myös huomioida arviossa. Metsäsuunnitelma on tilan hakkuu- ja hoitosuunnitelma ja sitä ei ole alun alkaenkaan laadittu tila-arvion vaatimalla tarkkuudella.

Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistuksesta selviää kenelle tilan lainhuuto on viimeksi myönnetty eli kuka on kirjattu tilan omistajaksi. Jos lainhuuto on myönnetty nyt jo kuolleelle henkilölle, on lainhuudon haltijan oikeudenomistajien selvitettävä oikeutensa ko. tilaan. Tämä selviää perunkirjasta ja sen liitteinä olevista sukuselvityksistä.

Lainhuutotodistuksen saa helpoimmin yhtiömme toimistoista, joista on suora yhteys oikeusministeriön tietojärjestelmiin.

Rasitustodistus

Kiinteistöä rasittavat kiinnitykset ilmenevät rasitustodistuksesta. Kiinnitykset rasittavat kaupan jälkeenkin kiinteistöä ja siitä mahdollisesti myytävää määräalaa, ellei niitä pureta tai kuoleteta. Tilakaupoissa useimmiten nämä kiinnitykset ja niitä vastaavat panttikirjat/haltiavelkakirjat luovutetaan ostajalle kaupanteon yhteydessä.

Kiinteistöön voi kohdistua myös kirjattuja erityisiä oikeuksia. Tällaisia ovat mm. erilaiset kiinteistön käyttöoikeudet, kuten esim. maanvuokraoikeus. Myös nämä kirjaukset näkyvät rasitustodistuksesta ja ne sitovat näin ollen myös ostajaa ilman eri sopimusta.

Rasitustodistuksen saa helpoimmin yhtiömme toimistoista, joista on suora yhteys oikeusministeriön tietojärjestelmiin.

Panttivelkakirja

Kiinteistön panttaaminen saatavien vakuudeksi tapahtuu siten, että kiinteistöön haetaan käräjäoikeudesta kiinnityksiä. Todistukseksi kiinnityksistä saadaan panttikirjoja. Nämä panttikirjat sitten pantataan velkojalle jonkin velan vakuudeksi.

Kiinteistökaupassa panttikirjat luovutetaan normaalisti uudelle omistajalle, josta tehdään merkintä kauppakirjaan, johon lisäksi merkitään, että ostaja on ne myös vastaanottanut. Määräalakaupassa panttikirjan haltijalta pyydetään yleensä suostumus määräalan vapauttamisesta panttauksesta. Lisäksi kauppakirjassa sovitaan useasti, että myyjä on antanut toimeksiannon panttauksen vapauttamisesta määräalan osalta.

Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriotteesta selviää tilaan kohdistuvat rasitteet ja erityiset oikeudet. Oikeudet voivat olla mm. oikeus tiettyyn vesi- ja maa-alueeseen. Rasitteena voi olla mm., että jollakin naapuritilalla on oikeus kulkea tilan läpi karttatietä pitkin. Erityisenä oikeutena voi olla myös tilan osuus yhteismetsään. Kiinteistörekisteriotteesta selviää myös kuuluuko tila jonkin kaavan vaikutusalueeseen. Kaavalla voidaan rajoittaa merkittävästi rakennusoikeutta sekä metsätalouden harjoittamista.

Kiinteistörekisteriotteen saa helpoimmin yhtiömme toimistoista, joista on suora yhteys oikeusministeriön tietojärjestelmiin.

Yhteiset maa- ja vesialueet

Kiinteistöön saattaa kuulua osuuksia yhteisiin alueisiin, esim. vesialueisiin, yhteismetsään. Nämä osuudet ilmenevät kiinteistörekisteristä ja ne seuraavat kiinteistöä kaupan yhteydessä (määräalan kaupassa tälläisten osuuksien siirtymisestä on nimenomaisesti sovittava kauppakirjalla).

Kiinteistökauppa, -lahjoitus, -jako, -vaihto

Kiinteistönluovutus edellyttää maakaaren määrittelemää muotoa. Kiinteistökaupan muotovaaatimus on ehdoton. Muotomääräyksen mukaan kiinteistön luovutus on tehtävä:

• kirjallisesti
• julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus
• luovutuksen kaikkien osapuolten on oltava yhtäaikaa läsnä luovutustilaisuudessa (tai yksilöity valtakirja läsnäolijalle)
• luovutuskirjasta ilmettävä ainkin seuraavat vähimmäisehdot:                       - luovutuksen tarkoitus                                                                               - luovutettava kiinteistö                                                                             - luovuttaja ja luovutuksen saaja                                                                - kauppahinta tai muu vastike             

Kaupanvahvistus

Kiinteistön luovutus on tehtävä kirjallisella sopimuksella ja sen vahvistaa käräjäoikeuden määräämä julkinen kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistaja tarkastaa, että luovutuskirja täyttää maakaaren vähimmäisvaatimukset ja se on laadittu maakaaren mukaisesti. Lisäksi kaupanvahvistaja tarkastaa kaikkien allekirjoittajien henkilöllisyyden, johon kannattaa varautua ottamalla mukaan ajokortti, henkilöllisyystodistus, passi tai kuvallinen Kela-kortti.

Kiinteistön luovutus on tapahtunut vasta sitten, kun kauppa on vahvistettu. Valtioneivoston vahvistama kaupanvahvistajan palkkio on 77 euroa.  Lappeenrannan, Luumäen, Ruokolahden ja Savitaipaleen toimistoissamme on kaupanvahvistajan oikeudet omaava julkinen kaupanvahvistaja.

Lainhuuto

Luovutuksen saajan on haettava saannolleen lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa saannosta. Lainhuuto on haettava kirjallisesti kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeudesta. Hakemuksen liitteeksi on liitettävä saantokirja ja sen oikeaksi todistettu jäljennös, todistus maksetusta varainsiirtoverosta sekä saantoon liittyvät muut asiakirjat.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on neljä prosenttia kauppahinnasta. Se tulee olla maksettu ennen lainhuudon hakemista.

Lohkominen

Määräalan lohkomisen suorittaa maanmittauslaitos ilman erillistä hakemusta. Lohkomisen kustannukset riippuvat lohkottavan määräalan pinta-alasta. Esimerkiksi alle 20 ha:n tilan lohkominen maksaa noin 930 euroa. Tarkempia tietoja lohkomis- kustannuksista saa Kaakkois-Suomen Maanmittaustoimistosta puh. 020 541 121.

Luovutusvoittovero

Pääsääntö luovutusvoittoverotuksessa on se, että saadusta kauppahinnasta vähennetään se, mitä omaisuudesta on aikanaan maksettu eli hankintameno. Perintänä, lahjana tai testamentillä saadun omaisuuden myynnissä saadusta kauppahinnasta vähennetään hankintamenona perintö- tai lahjaverotusarvo. Hankintamenoon saadaan lisätä ostoon välittömästi liittyvät kustannukset (esim. lainhuutokulut, varainsiirtovero, välitys- ja arviointipalkkiot). hankintamenoon voidaan lisätä myös perusparannusmenot. Saadusta kauppahinnasta saadaan hankintamenon lisäksi vähentää voiton hankkimisestaaiheutuneet menot (esim. välittäjän palkkio, ilmoituskulut).

Vaihtoehtona hankintamenolle on käyttää hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettama lasketaan saadusta kauppahinnasta. Hankintameno-olettamaa voidaan käyttää, jos se on suurempi kuin todellinen hankintameno lisättynä voiton hankkimisesta aiheutuneilla kuluilla. Alle 10 vuotta omistetulla omaisuudella hankintameno-olettama on 20 %. Jos myyty omaisuus on hankittu vähintään 10 vuotta ennen luovutusta, hankintameno-olettaman määrä on 40 %. Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja voida vähentää.

Myytäessä sellaista metsäkiinteistöä, johon on sovellettu pinta-alaperusteista metsätalouden puhtaan tuoton verotus, lisätään myyntitihintaan verovuoden ja viiden edellisen vuoden aikana hakatun puunkantohinta vähennettynä samoilta vuosilta verotetulla metsätalouden puhtaalla tuotolla. Lisäys tehdään vain siltä ajalta, jolloin kiinteistöön on sovellettu pinta-alaverotusta.

Jos metsään on sovellettu puun myyntitulon verotusta ja verovelvollinen on tehnyt metsävähennyksen, metsäkiinteistön hankintahinnasta vähennetään metsävähennyksen määrä luovutusvoittoa laskettaessa.

Yleensä kuolinpesän jakaminen ennen kiinteistön kauppaa ei tuo kuolinpesäsän osakkaina oleville erityistä verotuksellista etuutta. Jos jakamattoman kuolinpesän omistamaan kiinteistöön on kuitenkin sovellettu pinta-alaperusteista verotusta ja kiinteistöltä on myyty metsää luovutusvuonna tai luovutusta edeltäneideb viiden vuoden aikana, on kuolinpesässä aina syytä suorittaa vähintään osittainen perinnönjako ennen kauppaa. Jos kauppa toteutetaan siten, että kuolinpesän osakkaat myyvät perinnönjaossa saamansa murto-osat kiinteistöstä, ei kauppahintaan lisätä luovutusvuoden tai viiden sitä edeltävän vuyoden puunmyyntituloja miltään osin, mikä käytännössä johtaa verosäästöihin luovutusvoitonverotuksessa.

Myytäessä kiinteistö valtiolle, maakunnalle, kunnalle tai kuntayhtymälle käyttetään hankintameno-olettamana 80 %.

Perintövero 1.1.2009 alkaen

Perintö- ja lahjavero ovat progressiivisia veroja, joilla on oma tuloveroluokituksesta poikkeavat progressiiviset verotaulukkot. Perintöveron määrä riippuu perinnön saajan ja perittävän välisestä sukulaisuussuhteesta. Verovelvolliset on sukulaisuussuhteen mukaan jaettu kahteen eri veroluokkaan. Perintöverotaulukko I veroluokassa:        

verotettava osuus       vero alarajalla              vero % ylimenevästä osasta    20.000 - 40.000 €                100 €                                       7 %                       40.000 - 60.000 €             1.500 €                                      10 %                          60.000 -                          3.500 €                                       13 %

Ensimmäiseen veroluokkaan kuuluvat aviopuoliso, lapsi, aviopuolison lapsi, ottolapsi, isä, äiti, ottovanhemmat ja ottolapsen rintaperillinen.

Toiseen veroluokaan kuuluvat kuuluvat muut sukulaiset ja vieraat. Perintöverotaulukko II veroluokassa:

verotettava osuus       vero alarajalla              vero % ylimenevästä osasta    20.000 - 40.000 €                100 €                                       20 %                       40.000 - 60.000 €             4.100 €                                       26 %                          60.000 -                          9.300 €                                        32 %

Velvollisuus suorittaa perintöveroa syntyy pääsääntöisesti perinnönjättäjän kuolinpäivänä. Perintöverotus toimitetaan pääsääntöisesti perintökaaressa olevan perimysjärjestyksen mukaisesti. Jos kuolinpesään kuuluu puoliso, verottaja huomioi avioliittolain säännökset osituksessa. Lasten lakiosaoikeutta ei verotuksessa huomioida ellei perunkirjassa ilmene, että lapset ovat sitä vaatineet.

Rintaperillisillä on aina oikeus lakiosaansa, vaikka perittävä olisi tehnyt testamentin. Lakiosan määrä on puolet perilliselle lakimääräisen perimisjärjestyksen mukaan tulevan perintöosan arvosta.

Rintaperillisen saama lahja katsotaan ennakkoperinnöksi, elleivät vahemmat nimenomaan toisin määrää. Saatu lahja lisätään kuitenkin lopulliseen perintäverotukseen, jos lahjan antanut vanhempi kuolee ennen kuin lahjoituksesta on kulunut kolme vuotta.
Lähde: Verohallinnon julkaisu 35.09 1.1.2009

Lahjavero

Verovapaan lahjan arvo on 1.1.2009 alkaen alle 4.000 euroa. Lahjoitettavan metsätilan arvo on lahjoitushetken käypä arvo eli omaisuuden todennäköinen myyntihinta. Lahjavero määräytyy lahjoitetun omaisuuden arvon ja sukulaisuussuhteen perusteella seuraavasti:

I veroluokka: lahjanantajan aviopuoliso, lapsi, aviopuolison lapsi, ottolapsi, isä, äiti, ottovanhemmat ja ottolapsen rintaperillinen

verotettava osuus       vero alarajalla              vero % ylimenevästä osasta     4.000- 17.000 €                  100 €                                         7 %                       17.000 - 50.000 €             1.010€                                        10 %                          50.000 -                          4.310 €                                        13 %

II veroluokka: lahjanantajan muut sukulaiset ja vieraat henkilöt 

verotettava osuus       vero alarajalla              vero % ylimenevästä osasta    
  4.000- 17.000 €                 100 €                                       20 %                       17.000 - 50.000 €             2.700 €                                       26 %                          50.000 -                         11.280 €                                       32 %

Lähde: Verohallinnon julkaisu 36.09 1.1.2009

Hallintaoikeuden pidättäminen

Luovutettavan omaisuuden käypä arvo alenee merkittävästi , jos omaisuuden hallintaoikeus pidätetään luovuttajalla elinikäisesti. Hallintaoikeuden pidättänyt henkilö on luovutetusta omaisuudesta tulo- ja varallisuusverovelvollinen. Hän saa esimerkiksi hakata metsätilalta puustoa vuotuisen kasvun verran.

Hallintaoikeuden pääoma-arvoa ei käsitellä perintöverotuksessa veronalaisian varoina, sillä verotus on tapahtunut jo omistusoikeuden siirtyessä. Jos hallintaoikeuden pidättänyt luopuu hallintaoikeudestaan, luopumista käsitellään kiiteistön luovutuksessa erillisenä, itsenäisen lahjoituksen käsittävänä oikeustoimena. Lahjan arvoksi katsotaan hallintaoikeuden lahjoitushetkellä ollut arvo. 

Sivun alkuun